離婚時の不動産は購入価格と現在の時価、どちらで財産分与する？弁護士がわかりやすく解説

婚姻中に購入した自宅やマンションについて、購入した当時と現在とで価格が大きく変わっていることがあります。

たとえば、5,000万円で購入したマンションが、離婚時には値下がりして3,000万円になっているケースもあれば、反対に不動産価格の上昇によって7,000万円になっているケースもあります。

このような場合、

「財産分与では購入したときの5,000万円で計算するのか」

「今売った場合の価格で計算するのか」

という問題が生じます。

結論からいうと、財産分与における不動産の評価は、原則として購入価格ではなく、財産分与をする時点に近い現在の時価を基準に考えます。

ただし、不動産が財産分与の対象となるかを判断する時点と、その不動産をいくらと評価するかの時点は必ずしも同じではありません。また、住宅ローンが残っている場合や、頭金に婚姻前の預貯金を使っている場合などには、さらに検討が必要です。

以下、離婚時の不動産評価について詳しく解説します。

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財産分与では「購入価格」ではなく「現在の時価」が原則

財産分与は、夫婦が婚姻中に協力して形成・維持してきた財産を、離婚に際して清算する制度です。

そのため、不動産についても「購入するためにいくら支払ったか」ではなく、財産分与を行う時点で、その不動産にどれだけの財産的価値があるのかを基準にするのが基本的な考え方です。

5,000万円で買った家が3,000万円になっている場合

たとえば、婚姻中に夫婦で5,000万円のマンションを購入したものの、不動産価格の下落によって、財産分与時の時価が3,000万円になっていたとします。

この場合、原則として、

「5,000万円で購入したのだから、5,000万円の財産がある」

とは考えません。

現在3,000万円の価値しかないのであれば、原則として3,000万円を基礎に財産分与を考えることになります。

反対に、5,000万円で購入したマンションが7,000万円に値上がりしている場合には、原則として現在の7,000万円を基礎に評価することになります。

つまり、購入後の値上がりも値下がりも、基本的には財産分与に反映されるということです。

「別居時」と「財産分与時」の違いに注意

不動産の財産分与を考えるときに特に重要なのが、いわゆる「基準時」と「評価時」の違いです。

この2つを混同すると、財産分与の計算が分かりにくくなります。

財産分与の対象を決める基準時は原則として別居時

財産分与では、まず「どの財産まで夫婦の共有財産として清算するのか」を確定する必要があります。

一般に、夫婦が別居したことによって経済的な協力関係が終了したといえる場合には、別居時が財産分与の対象財産を確定する基準時となることが多いです。

たとえば、別居時に夫婦の共有財産として自宅マンションが存在していれば、そのマンションを財産分与の対象として検討することになります。

一方、別居後に一方の配偶者が自らの収入だけで新しく形成した財産については、原則として財産分与の対象から外れる方向で考えることになります。

不動産を「いくら」と評価するかは原則として分与時

これに対し、財産分与の対象になった不動産を「いくらの財産として計算するか」は、別の問題です。

不動産や株式などは時間の経過によって価値が大きく変動するため、原則として実際に財産分与を行う時点に近い価格によって評価します。

裁判で財産分与について判断される場合には、一般に最終口頭弁論終結時に近い価格が問題になります。

したがって、

「別居時にどの財産があったかを確定し、その財産を現在の時価で評価する」

と考えると理解しやすいでしょう。

なぜ購入価格ではなく現在の時価で計算するのか

理由は、購入価格をそのまま使うと、離婚時に存在する実際の財産価値と大きく離れてしまう可能性があるからです。

不動産価格はさまざまな事情によって変動します。

たとえば、駅前の再開発によって大きく値上がりすることもあれば、建物の老朽化や地域の需要低下などによって値下がりすることもあります。

10年前に5,000万円で購入した住宅が現在3,000万円になっているにもかかわらず、5,000万円の財産が存在するものとして分けるのは実態に合いません。

反対に、5,000万円で購入した不動産が現在8,000万円になっているのに、5,000万円として計算することも、現在の財産状況を適切に反映しているとはいえません。

そのため、財産分与時に存在する実際の財産価値を基準として清算するという考え方が採られます。

不動産の「時価」はどうやって調べる？

実際の離婚事件では、「現在の時価がいくらなのか」自体が争いになることがあります。

不動産には、上場株式のように誰が見ても同じ市場価格が表示されているわけではないためです。

不動産会社の査定を利用する方法

実務上よく利用されるのが、不動産会社による査定です。

複数の不動産会社から査定書を取得することによって、おおよその市場価格を把握することができます。

もっとも、不動産会社の査定額にも幅があります。

一方が「6,000万円」、他方が「4,500万円」と主張するなど、査定結果に大きな差が出ることもあります。

その場合には、査定の根拠となった近隣の成約事例、物件の築年数、立地、面積、収益性などを確認する必要があります。

不動産鑑定士による鑑定が必要になる場合もある

高額な不動産や特殊な収益物件などで、当事者双方の評価額が大きく食い違う場合には、不動産鑑定士による鑑定を検討することがあります。

不動産の評価方法としては、類似する不動産の取引価格を参考にする方法、賃料などの収益力から評価する方法、建築費などを基礎として評価する方法などがあります。

どの方法が適切なのかは、自宅マンションなのか、一棟収益マンションなのか、事業用不動産なのかなど、物件の性質によっても異なります。

住宅ローンが残っている場合はどうなる？

不動産の財産分与では、時価だけでなく住宅ローンの残高も重要です。

たとえば、

• 不動産の時価　5,000万円
• 住宅ローン残高　2,000万円

という場合には、差額3,000万円が不動産の実質的な財産価値を考える上で重要になります。

もっとも、財産分与における債務の扱いには事案ごとの検討が必要であり、すべてのケースで単純に「不動産価格－住宅ローン残高」とすればよいわけではありません。

オーバーローンの場合は特に注意

たとえば、

• 不動産の時価　3,000万円
• 住宅ローン残高　4,000万円

という場合は、売却しても住宅ローンを完済できない、いわゆるオーバーローンの状態です。

このような不動産を財産分与上どのように扱うかについては、他のプラスの財産や債務も含めて全体として清算する考え方のほか、当該不動産自体には積極的な財産価値がないものとして扱う考え方もあり、事案によって結論が異なり得ます。

そのため、オーバーローンの場合には、住宅だけを取り出して判断するのではなく、預貯金、株式、保険その他の資産・負債を含めて検討することが重要です。

別居後に一方が住宅ローンを払い続けた場合は？

離婚事件では、別居してから実際に財産分与が行われるまで数年かかることもあります。

その間、一方の配偶者だけが自宅に住み、住宅ローンを払い続けているケースも珍しくありません。

たとえば、別居時には住宅ローンが3,000万円残っていたものの、離婚時には夫が返済を続けた結果、1,500万円まで減っていたとします。

この1,500万円の減少をそのまま夫婦双方の利益として扱うのが適切なのか、別居後に返済した配偶者の負担を考慮すべきなのかが問題となります。

これは単に不動産の時価だけでは解決できません。

誰が住宅を使用していたのか、誰がローンを支払ったのか、その原資は何か、婚姻費用の支払状況はどうだったのかなど、具体的事情を踏まえて判断する必要があります。

頭金を婚姻前の預貯金や相続財産から出している場合

現在の時価を使うことと、「現在の時価の半分を必ず相手に渡す」ということは同じではありません。

たとえば、5,000万円の自宅を購入する際に、夫が婚姻前から保有していた預貯金1,000万円を頭金として支払い、残りを婚姻後の住宅ローンで支払っていたケースがあります。

婚姻前から保有していた財産や、相続・贈与によって取得した財産は、原則として「特有財産」とされ、財産分与の対象にならない可能性があります。

そのため、

「現在の不動産価格はいくらか」

という問題と、

「その価値のうち、どこまでが夫婦の共有財産なのか」

という問題は分けて考えなければなりません。

不動産価格が大きく上昇している場合には、購入時の特有財産の拠出を現在価値にどのように反映するかなど、さらに複雑な問題が生じる場合もあります。

一方の配偶者が故意に不動産の価値を下げた場合は例外もある

原則として分与時の時価を使うからといって、別居後に一方が財産を意図的に毀損しても、その結果を当然に双方が負担するというわけではありません。

たとえば、財産分与を免れる目的で財産を処分したり、合理的な理由なく著しく価値を減少させたりした場合などには、その行為を考慮せずに財産分与額を算定することが検討される場合があります。

通常の不動産市場の変動による値下がりと、一方当事者の責任ある行為による価値の減少は区別して考える必要があります。

不動産を相手に渡す場合には税金にも注意

離婚に伴う財産分与として、現金ではなく土地や建物そのものを相手方に渡す場合には、税金にも注意が必要です。

国税庁は、離婚に伴う財産分与として土地や建物を渡した場合、原則として、財産を渡した側について譲渡所得課税の問題が生じ、財産分与時の時価を基礎として譲渡所得を計算する考え方を示しています。

そのため、

「夫が自宅を取得し、妻には現金を支払う」

のか、

「妻に自宅そのものを財産分与する」

のかによって、税務上の結果が異なることがあります。

なお、税務上の「時価」と民法上の財産分与額は制度の目的が異なります。税務上の評価だけで財産分与額が自動的に決まるわけではありません。国税庁も、土地・建物を財産分与した場合について、分与時の時価を前提とした譲渡所得の取扱いを示しています。

不動産の財産分与では「3つの時点」を整理することが重要

不動産が関係する財産分与では、次の3つの時点を整理すると問題を理解しやすくなります。

①購入時
いくらで購入したのか、誰が頭金を出したのか、住宅ローンはいくら借りたのかを確認します。

②別居時
その不動産が財産分与の対象として存在していたのか、住宅ローンはいくら残っていたのかなどを確認します。

③財産分与時
現在、不動産にいくらの価値があるのかを確認します。

購入価格は重要な資料ではありますが、それだけで財産分与額が決まるわけではありません。

特に、不動産価格が大きく上昇・下落しているケースや、長期間の別居を経て離婚するケースでは、この3つを明確に区別して検討することが重要です。

不動産がある離婚では早い段階で資料を集めることが重要

不動産が財産分与の対象になる場合には、早めに次のような資料を確認しておくことをおすすめします。

登記事項証明書、売買契約書、住宅ローン契約書、ローン残高証明書、購入時の頭金が分かる預金資料、固定資産税関係資料、不動産会社の査定書などです。

特に、婚姻前の預金や親からの贈与・相続財産を購入資金に使用したという主張をする場合には、その資金の流れを裏付ける資料が重要になります。

時間が経過すると銀行の取引履歴などが取得できなくなることもあるため、離婚を具体的に検討し始めた段階で資料を確保しておくことが望ましいでしょう。

まとめ｜購入価格と現在価格が違う場合は財産分与の計算に注意

離婚時の財産分与では、婚姻中に購入した不動産について、原則として購入価格ではなく財産分与時の時価を基準として評価します。

一方で、財産分与の対象となる財産を確定する基準時は、別居が先行している場合には原則として別居時となることが多いため、**「別居時に対象財産を確定し、不動産は分与時の時価で評価する」**という整理が重要です。

さらに、実際の財産分与額を決める際には、住宅ローンの残高、別居後のローン返済、婚姻前の預貯金等から支払った頭金、相続・贈与財産の利用、他の預貯金や株式等の財産なども検討する必要があります。

不動産は金額が大きいため、評価額が数百万円違うだけでも、最終的な財産分与額に大きな差が生じます。

特に、購入時から大きく値上がり・値下がりしている不動産、住宅ローンが多額に残っている不動産、複数の不動産や収益物件を保有しているケースでは、早い段階から財産関係を整理しておくことが重要です。

P&M法律事務所では、離婚・財産分与に関するご相談をお受けしています。初回相談は無料です。

不動産の評価方法が分からない、住宅ローンが残っている自宅をどう分ければよいか、相手から提示された財産分与額が適切なのか判断できないといった場合には、P&M法律事務所までお気軽にご相談ください。