1億円を超える自宅がある場合の財産分与｜高額不動産の評価・住宅ローン・特有財産を弁護士が解説

離婚を考えているものの、自宅の価値が1億円を超えている場合、「家はどのように分けるのか」「相手名義の家でも財産分与を受けられるのか」「住宅ローンが残っていたらどうなるのか」と不安になる方も多いでしょう。

結論からいえば、自宅が1億円を超える高額不動産であっても、それだけを理由に特別な財産分与の計算方法が適用されるわけではありません。

基本となるのは、婚姻中に夫婦の協力によって形成・維持された財産を把握し、不動産の現在の価値や住宅ローン、婚姻前の資金・親族からの援助などを確認した上で、財産分与額を算定するという考え方です。

もっとも、高額な自宅の場合、不動産評価が数％違うだけでも数百万円、場合によっては1,000万円以上の差になることがあります。そのため、一般的な自宅の財産分与以上に、「自宅をいくらと評価するのか」「購入資金はどこから出たのか」「住宅ローンはいくら残っているのか」を正確に整理することが重要です。

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1億円を超える自宅も財産分与の対象になる？

夫・妻のどちらの名義かだけでは決まらない

「自宅は夫単独名義だから妻には権利がない」と考えられている方がいますが、必ずしもそうではありません。

財産分与で重要なのは、登記上の名義だけではなく、その財産が夫婦の婚姻中の協力によって形成・維持されたものかどうかです。

例えば、婚姻後に夫が働いて得た収入によって自宅を購入し、妻が家事や育児を担当して家庭を支えていた場合、自宅が夫単独名義であっても、原則として財産分与の対象となり得ます。

逆に、婚姻前から所有していた不動産や、婚姻中であっても相続によって取得した不動産などは、「特有財産」として財産分与の対象外となることがあります。

したがって、高額な自宅の財産分与では、まず、

「いつ購入したのか」

「購入資金はどこから出たのか」

「住宅ローンを誰の収入から返済してきたのか」

といった形成過程を確認する必要があります。

財産分与は原則として2分の1ずつ？

基本的には夫婦の寄与は平等と考えられる

財産分与では、夫婦が財産の形成・維持にどの程度貢献したかという「寄与」が考慮されます。

現在の民法768条では、夫婦の寄与の程度が異なることが明らかでない場合、その寄与は相等しいものとされています。

そのため、実務上も、夫婦が婚姻中に形成した財産については原則として2分の1ずつを基本として検討することになります。

夫の年収が数千万円あり、妻が専業主婦だったからといって、当然に夫の取り分が大きくなるわけではありません。収入を得ることだけではなく、家事や育児によって家庭生活を維持したことも夫婦の財産形成への貢献として評価されるためです。

もっとも、特殊な技能や能力によって極めて多額の財産が形成されたケースなどでは、具体的事情によって2分の1とは異なる割合が問題となることもあります。

1億円を超える自宅はいくらで評価する？

購入価格ではなく現在の価値が重要

高額不動産の財産分与で特に重要になるのが「評価額」です。

例えば、婚姻中に8,000万円で購入した自宅が、現在1億2,000万円になっているケースを考えてみましょう。

この場合、「8,000万円で買ったのだから8,000万円を基準に分ける」というわけではありません。

財産分与では、対象となる財産を特定する時点と、その財産をいくらと評価するかという時点を区別して考える必要があります。

一般的には、夫婦の財産形成への協力関係が終了した時点、典型的には別居時を基準として財産分与の対象財産を確定し、不動産については実際に財産分与を行う時点に近い時価を基礎として評価することになります。

不動産価格が大きく上昇しているケースでは、この違いが非常に重要です。

高額不動産ほど評価額の争いが大きくなる

例えば、

自宅の査定額について夫側が1億円、妻側が1億2,000万円と主張したとします。

差額は2,000万円です。

仮に財産分与割合を2分の1と考えると、不動産評価だけで最終的な取得額に1,000万円程度の差が生じる可能性があります。

そのため、1億円を超える自宅では、不動産会社1社の査定だけで判断するのではなく、複数の査定、不動産鑑定、土地の公示価格、路線価、固定資産税評価額なども確認しながら、適切な評価額を検討することが重要です。

住宅ローンが残っている場合はどう計算する？

自宅の時価から住宅ローンを控除する

自宅に住宅ローンが残っている場合、自宅の価格だけを見て財産分与をするわけではありません。

基本的には、

自宅の時価－住宅ローン残高＝不動産の実質的な価値

という考え方から出発します。

例えば、自宅の現在価値が1億2,000万円、住宅ローン残高が2,000万円であれば、単純化すると、

1億2,000万円－2,000万円＝1億円

が不動産の純資産価値となります。

仮にすべてが夫婦共有財産であり、分与割合を2分の1とすれば、この不動産について夫婦それぞれ5,000万円相当の価値を有するという考え方が一つの出発点になります。

もちろん、実際には預貯金、株式、保険その他の財産も含めて夫婦の財産全体を清算するため、自宅だけを切り離して最終的な財産分与額が決まるとは限りません。

オーバーローンの場合は単純に「半分を負担」ではない

住宅ローン残高が自宅の時価を上回っている、いわゆるオーバーローンの場合には注意が必要です。

例えば、自宅の時価が8,000万円なのに住宅ローンが9,000万円残っていれば、自宅単体では1,000万円のマイナスとなります。

だからといって、当然にもう一方の配偶者が「ローンのマイナス500万円を負担しなければならない」となるわけではありません。

ローンの契約者は誰か、他に共有財産があるか、今後誰が自宅を取得するか、連帯債務や保証があるかなどを含めて財産関係全体を整理する必要があります。

親からもらった頭金や婚姻前の預金はどうなる？

「特有財産」が含まれていないかを確認する

高額な自宅では、購入時に親から多額の資金援助を受けているケースも珍しくありません。

例えば、1億円の自宅を購入する際に、夫の親から2,000万円の贈与を受け、それを頭金として支払っていたとします。

親から夫個人に贈与された資金であれば、夫の「特有財産」と評価される可能性があります。

同様に、夫または妻が婚姻前から保有していた預貯金を頭金として使用した場合にも、その部分が特有財産として問題になります。

購入時の金額をそのまま差し引くとは限らない

注意したいのは、「親から2,000万円もらったから現在の時価から必ず2,000万円を引けばよい」という単純な問題ではないことです。

取得価格に占める特有財産の割合を算定し、その割合を現在の不動産価値に反映させる方法などが考えられます。

例えば、取得価格1億円のうち1,000万円が夫の婚姻前預金だった場合、取得資金の10％が夫の特有財産だったと考え、現在の価値にその割合を反映させるという考え方です。

もっとも、住宅ローンが残っている場合や、その後の返済状況などによって計算方法について争いが生じることがあります。

そのため、売買契約書、預金口座の取引履歴、贈与契約書、振込記録など、購入時の資金の流れを裏付ける資料を残しておくことが非常に重要です。

高額自宅の評価にはどのような資料を使う？

不動産会社の査定だけで決まるわけではない

財産分与について夫婦間で自宅の評価額に合意できるのであれば、その金額を基準として清算することも可能です。

一方、評価額に大きな争いがある場合には、

不動産会社による査定書、固定資産税評価額、公示地価、路線価、不動産鑑定士による鑑定などが検討材料になります。

特に1億円を超えるような物件では、査定額の違いが財産分与額に直結します。

タワーマンション、都心の高級マンション、大型の戸建住宅、収益性や希少性の高い物件などでは評価が難しいこともあり、必要に応じて不動産鑑定士による鑑定を検討する場合もあります。

早い段階で資料を集める

高額な自宅があるケースでは、少なくとも次のような資料を確認しておくことが望ましいでしょう。

・不動産登記事項証明書
・固定資産評価証明書
・不動産売買契約書
・住宅ローン契約書
・ローン残高証明書、返済予定表
・購入時の預金口座の取引履歴
・親族からの資金援助を示す資料
・不動産会社の査定書
・必要に応じて不動産鑑定書

裁判所の財産分与手続でも、不動産登記事項証明書や固定資産評価証明書などは財産関係を示す基本的な資料とされています。

自宅そのものはどうやって分ける？

売却して現金を分ける

最も分かりやすい方法の一つは、自宅を売却し、住宅ローンなどを精算した後の残金を財産分与する方法です。

例えば1億2,000万円で売却し、住宅ローンが2,000万円残っていれば、売却費用などを別にすれば約1億円が残ります。

その金額を他の夫婦共有財産と合わせて清算します。

ただし、高額不動産では売出価格と実際の成約価格が大きく異なることもあるため、売却を選択する場合には、実際の売却条件についても慎重に確認する必要があります。

一方が自宅を取得して代償金を支払う

子どもの生活環境を変えたくない場合など、一方がそのまま自宅に住み続けたいというケースもあります。

その場合、自宅を一方が取得し、もう一方に対して「代償金」を支払う方法があります。

例えば自宅の純資産価値が1億円で、それ以外に考慮すべき事情がなく、双方の取得割合を2分の1とするのであれば、自宅を取得する側が相手に5,000万円相当を支払うという形が考えられます。

もっとも、5,000万円もの代償金を一括で用意できるかという現実的な問題があります。

さらに住宅ローンが残っていれば、金融機関との関係もあります。離婚したからといって、夫婦間の合意だけで住宅ローンの債務者や連帯保証人から当然に外れるわけではありません。

したがって、「誰が家に住むか」だけでなく、所有名義・住宅ローン・代償金をセットで検討することが重要です。

不動産を財産分与すると税金がかかることがある

不動産そのものを財産分与として相手に移転する場合には、税金にも注意しなければなりません。

財産分与として土地や建物を相手に渡した場合、分与する側に譲渡所得課税が生じることがあります。

しかも、その際の譲渡価額は、原則として財産分与時の時価を基準として考えられます。

1億円を超える不動産では、取得時から大きく値上がりしていることもあるため、税額が高額になる可能性があります。

「現金で代償金を支払うのか」「自宅そのものを移転するのか」「いったん売却するのか」によって経済的な結果が変わることがあるため、高額不動産の財産分与では法律上の分け方だけでなく税務まで含めた検討が重要です。

財産分与には請求期限がある

財産分与について夫婦間で話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所の財産分与請求調停などを利用することができます。

2026年4月1日以降に離婚した場合、家庭裁判所への財産分与の請求は、原則として離婚から5年以内に行う必要があります。

一方、2026年3月31日以前に離婚した場合には、従前の規定が適用され、原則として離婚から2年以内となります。

「まだ自宅を売っていないから」「相手と話し合いを続けているから」とそのままにしていると、期限が問題となることがあります。

特に高額な財産がある離婚では、資料の収集や不動産評価だけでも時間を要することがあるため、早めに準備することをおすすめします。

1億円を超える自宅の財産分与では、金額が大きいからこそ事前の整理が重要

1億円を超える自宅であっても、財産分与の基本的な考え方自体が変わるわけではありません。

重要なのは、

①自宅が夫婦共有財産に当たるのか
②どの時点の財産を分与対象とするのか
③現在の自宅をいくらと評価するのか
④住宅ローンを差し引いた実質的な価値はいくらか
⑤婚姻前の資金や親族からの援助などの特有財産が含まれていないか
⑥売却するのか、一方が取得して代償金を支払うのか
⑦不動産移転に伴う税金が生じないか

という点を一つずつ整理することです。

例えば、自宅の評価が1億円なのか1億2,000万円なのか、親からの数千万円の援助が特有財産として認められるのかによって、最終的な財産分与額が1,000万円単位で変わることもあります。

そのため、高額な自宅がある離婚では、「とりあえず2分の1」と考えて交渉を始めるのではなく、不動産の評価、取得資金、住宅ローン、その他の夫婦財産まで整理した上で全体の財産分与額を検討することが大切です。

1億円を超える自宅の財産分与はP&M法律事務所にご相談ください

高額不動産がある離婚では、不動産の価値そのものが大きいため、評価方法や特有財産の扱いについてのわずかな違いが、最終的には大きな金額の差につながります。

また、自宅だけではなく、預貯金、株式、保険、自社株、収益不動産など複数の財産がある場合には、夫婦の財産全体を把握した上で分与方法を検討する必要があります。

P&M法律事務所では、離婚・財産分与に関するご相談を取り扱っています。

「1億円を超える自宅があるが、いくら財産分与を受けられるのか分からない」
「相手名義の自宅なので自分には権利がないと言われている」
「親から出してもらった頭金をどのように扱えばよいのか」
「自宅を売却せず、自分または相手が取得する方法を検討したい」

といった場合には、早い段階でご相談ください。

P&M法律事務所では初回相談を無料で承っております。高額な不動産を含む財産分与についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。