複数の不動産を有する相手との離婚

財産分与で確認すべき評価・ローン・分け方のポイント

複数の不動産がある離婚では、名義だけを見て結論を出すことはできません。物件ごとに「共有財産か」「いつの時点で存在したか」「現在いくらか」「ローンをどう扱うか」を確認し、預貯金や株式なども含む夫婦財産全体で公平な分け方を設計する必要があります。

離婚関連の相談なら【P&M法律事務所】

複数の不動産がある財産分与は、なぜ複雑なのか

離婚時の財産分与は、夫婦が婚姻中に協力して形成・維持した財産を清算する制度です。相手が自宅のほか、賃貸マンション、事業用物件、土地、別荘などを所有している場合には、それぞれ取得時期、取得資金、名義、ローン、利用状況が異なるため、一括して処理すると見落としが生じやすくなります。

2026年4月1日に施行された改正民法768条は、家庭裁判所が財産分与の額や方法を定める際、婚姻中に取得・維持した財産の額、各当事者の寄与の程度、婚姻期間、婚姻中の生活水準、協力・扶助の状況、年齢、心身の状況、職業・収入その他一切の事情を考慮することを明文化しました。また、寄与の程度が異なることが明らかでない場合は、寄与は相等しいものとされます。

したがって、複数不動産の財産分与では、各物件の帰属・評価・負債を個別に整理したうえで、最終的には夫婦財産全体として過不足を調整する視点が重要です。

1　財産分与の対象となる不動産を漏れなく特定する

婚姻中に協力して取得・維持した不動産は、名義を問わない

不動産が相手の単独名義であっても、それだけで財産分与の対象外になるわけではありません。婚姻中の収入で購入し、住宅ローンも婚姻中の家計から返済されてきたのであれば、原則として実質的な夫婦共有財産になり得ます。専業主婦・主夫として家事や育児を担い、他方の就労や財産形成を支えたことも寄与として評価されます。

反対に、共有名義であっても、一方の婚姻前の預貯金が多額の頭金に使われた場合などは、その原資に対応する部分を特有財産として考慮すべきケースがあります。登記名義と財産分与上の帰属は、必ずしも一致しません。

婚姻前の取得・相続・贈与による不動産は原則として特有財産

民法762条1項により、婚姻前から所有していた財産や、婚姻中であっても相続・贈与により取得した財産は、原則としてその人の特有財産です。そのため、通常は清算的財産分与の対象から外れます。

もっとも、「婚姻前から持っていた」というだけで検討が終わるわけではありません。婚姻後に夫婦の収入でローン元本を返済した、共有資金で大規模修繕を行った、配偶者が賃貸管理や事業運営に継続的に関与して価値の維持・増加に貢献した、といった事情があれば、その寄与をどのように評価するかが問題になります。特有財産そのものが当然に半分になるのではなく、婚姻中の協力によって形成・維持された部分を資料に基づき切り分けることが重要です。

物件ごとの一覧表を作る

まず、次の項目を不動産ごとに整理します。登記だけでは取得資金や実際のローン負担までは分からないため、売買契約書、ローン契約書、返済予定表、通帳、確定申告書、賃貸借契約書なども併せて確認します。

• 所在・地番・家屋番号、土地・建物・区分所有建物の別
• 登記名義と共有持分、取得日、取得原因
• 購入代金、頭金の出所、親族からの援助の有無
• ローンの債務者・連帯債務者・連帯保証人、現在の残高
• 自宅・賃貸・事業用・空き地などの利用状況と賃料収入
• 別居時の状況、現在の時価、担保権、税金・管理費・修繕費
• 売却のしやすさ、居住継続の必要性、各当事者の取得希望

2　「対象を決める時点」と「価格を評価する時点」を分けて考える

対象財産の基準時は、原則として夫婦の経済的協力が終わった時点

実務では、財産分与の対象範囲を確定する基準時について、夫婦の協力関係が終了した別居時を基本とする考え方が一般的です。ただし、別居後も家計が一体であった場合や、別居前から経済的共同関係が失われていた場合など、事案によって基準時が争われることがあります。

別居後に相手が自己の収入だけで取得した物件は通常、清算対象になりません。他方、別居時に存在していた不動産について、別居後にローンが返済された場合には、誰の資金で元本が減少したのかを確認し、別居時残高と分与時残高のどちらを用いるか、別居後返済をどう調整するかを検討します。

評価は、原則として実際に分与する時点に近い時価

対象財産を確定する時点と、金額を評価する時点は同じとは限りません。不動産価格は別居後にも変動するため、分与額を決める際は、原則として分与時に近い時点の時価を用います。訴訟で判断される場合は、一般に最終口頭弁論終結時に近い評価が問題になります。

固定資産税評価額は税務上の評価であり、市場で売却できる価格と一致するとは限りません。査定書を複数の不動産業者から取得する方法、不動産鑑定士の鑑定を利用する方法、収益物件について収益力を踏まえる方法などがあります。評価が対立する場合には、査定の前提、想定賃料、空室率、修繕費、利回り、再建築の可否などまで確認する必要があります。

なお、一方が意図的に管理を怠ったり不当に低額で処分したりして価値を減少させた場合、単純に減少後の価格だけで清算することが公平でないことがあります。処分代金の使途や価格減少の原因も証拠化しておくべきです。

3　寄与割合は原則2分の1。ただし全財産を通じて調整する

改正民法768条3項により、寄与の程度が異なることが明らかでない限り、夫婦の寄与は相等しいものとされます。実務上、これがいわゆる「2分の1ルール」です。収入の名義や金額だけではなく、家事・育児、家業への従事、不動産管理なども含めて評価されます。

ただし、各不動産を機械的に共有持分2分の1へ変更するわけではありません。清算対象となる不動産、預貯金、有価証券、保険解約返戻金などの積極財産を合計し、財産形成に関係する債務を考慮したうえで、各自の最終取得額を調整します。そのため、一方が自宅を取得し、他方が賃貸物件と預貯金を取得するなど、全体として均衡させることが可能です。

特殊な取得原資や、一方の特別な技能・努力が財産形成に例外的な影響を与えた場合には寄与割合が修正されることもありますが、単に収入が高い、名義が一方に集中しているという事情だけで当然に2分の1が崩れるわけではありません。修正を主張する側には、具体的な形成経緯と証拠が必要です。

4　住宅ローン・事業融資などの債務をどう扱うか

夫婦間の清算と金融機関に対する債務は別問題

不動産の時価よりローン残高が少ない場合、一般には「時価－ローン残高」による純資産を一つの目安として清算します。しかし、夫婦間で「今後は不動産を取得する側だけが返済する」と合意しても、それだけで銀行に対する債務者や連帯保証人が変更されるわけではありません。

債務者を変更する免責的債務引受、借換え、連帯保証の解除などには、金融機関の審査と承諾が必要です。承諾が得られないまま名義だけを移すと、住んでいない側に返済義務が残る、住宅ローン契約の違反を指摘される、滞納時に不動産が競売されるといった重大なリスクがあります。合意成立前に金融機関へ確認することが重要です。

オーバーローンの物件は慎重な検討が必要

時価よりローン残高が多いオーバーローン物件は、その物件単体の純資産がマイナスです。一般に、財産分与は積極財産の清算を中心とするため、債務超過分を当然に折半して相手へ負担させられるとは限りません。また、裁判所が夫婦間の負担割合を定めても、金融機関を拘束することはできません。

もっとも、ほかに十分な預貯金や別の不動産がある場合は、夫婦財産全体の分け方の中で債務負担を考慮できることがあります。住宅ローンのほか、抵当権付きの事業融資、管理費・修繕積立金の滞納、固定資産税、売却費用も確認してください。

5　複数不動産に適した分与方法を選ぶ

方法1　一方が不動産を取得し、他方へ代償金を支払う

自宅に子どもと住み続ける必要がある、事業所として利用している、賃貸経営を一方が継続する、といった場合に適した方法です。取得者が不動産の純資産額を踏まえた代償金を支払います。代償金の資力、ローンの借換え可能性、登記と支払の同時履行、支払が遅れた場合の措置まで定める必要があります。

方法2　複数の物件を双方が分けて取得し、差額を調整する

例えば、一方が自宅、他方が賃貸マンションを取得し、評価差を預貯金や代償金で調整する方法です。売却を避けられる利点がありますが、収益性、空室・修繕リスク、譲渡所得税など、表面的な時価だけでは比較できない要素があります。賃貸物件では敷金返還債務や管理契約も確認します。

方法3　売却して、ローンと費用を差し引いた残金を分ける

双方とも取得を希望しない場合や代償金を準備できない場合には、売却による換価分割が現実的です。合意書には、売却期限、媒介業者、当初の売出価格、価格変更の手順、内覧への協力、ローン・仲介手数料・税金等の控除項目、残金の分配割合、売れない場合の代替策まで具体的に定めます。複数物件では、物件ごとに期限や最低条件を整理する必要があります。

共有物分割を検討する場面

登記上共有の不動産については、財産分与とは別に共有物分割請求が問題となることがあります。財産分与が夫婦共有財産全体の清算を目的とするのに対し、共有物分割は特定の共有物の共有関係を解消する制度です。離婚成立前から売却が進まずローン負担が続く場合などに検討余地がありますが、他の夫婦財産を含めた一括解決との関係を慎重に判断する必要があります。

6　合意書・調停条項で曖昧にしてはいけない事項

複数不動産の合意は、「どちらがどの物件を取得するか」だけでは不十分です。少なくとも次の事項を明確にします。

• 対象物件の正確な表示と、移転する持分
• 評価額とその基準日、ローン残高の基準日
• 代償金の金額、期限、振込先、遅延時の扱い
• 所有権移転登記の時期、必要書類、登記費用の負担
• ローン返済者、借換え・債務引受・保証解除の条件
• 売却する場合の期限、価格決定、諸費用、残金の分配
• 固定資産税、管理費、修繕費、賃料・敷金の基準日前後の帰属
• 金融機関の承諾が得られない場合や売却できない場合の代替措置

ローン完済後に本登記をする場合、仮登記を利用する方法が検討されることもあります。ただし、仮登記の可否や順位、担保権との関係は物件ごとに異なります。公正証書・調停調書にすればすべて解決するわけではなく、金融機関との関係、登記実務、強制執行の可能性まで見据えた条項設計が必要です。

7　不動産の財産分与では税金にも注意する

不動産を財産分与として渡すと、金銭の移動がなくても税金が発生することがあります。国税庁は、土地・建物による財産分与について、分与した側に譲渡所得課税が行われ、分与時の時価が収入金額になると説明しています。分与を受けた側は、分与日にその時価で取得したものとして扱われます。居住用財産の特例を利用できる可能性もありますが、離婚成立の時期や適用要件を個別に確認する必要があります。

一方、財産分与を受けた側には通常、贈与税はかかりません。ただし、夫婦財産の額やその他の事情から見て分与額が過大な場合は過大部分に贈与税が課される可能性があり、租税回避目的の離婚と認められる場合は取得財産全体が課税対象となり得ます。不動産取得税、登録免許税、固定資産税の精算、売却時の仲介手数料等も含め、手取り額で比較することが大切です。

8　財産分与を請求できる期間に注意する

2026年4月1日施行の改正法により、同日以後に離婚した場合、財産分与の家庭裁判所への申立期間は、離婚の日の翌日から5年となりました。これに対し、2026年3月31日以前に離婚した場合は、経過措置により従前どおり離婚の日の翌日から2年です。離婚日によって期間が異なるため注意してください。

当事者間で話合いがまとまらない、または話合いができない場合には、家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てます。調停が不成立になると審判へ移行し、裁判所が財産の内容、寄与、婚姻期間、生活状況その他一切の事情を踏まえて分与の額と方法を判断します。資料収集や評価に時間がかかることが多いため、期限直前まで待つことは避けるべきです。

早い段階で集めておきたい資料

• 全部事項証明書（登記事項証明書）・公図・固定資産評価証明書
• 売買契約書、重要事項説明書、建築請負契約書
• 住宅ローン契約書、返済予定表、残高証明書
• 頭金・繰上返済の原資が分かる通帳、送金記録、贈与契約書
• 不動産会社の査定書、不動産鑑定評価書
• 賃貸借契約書、レントロール、管理報告書、修繕履歴
• 確定申告書、収支内訳書、固定資産税納税通知書

相手名義の不動産を正確に把握できない場合でも、住所、固定資産税関係書類、確定申告書、郵便物、賃料入金履歴などから手掛かりを整理できることがあります。無断で相手のアカウントへアクセスするなど違法となり得る方法は避け、弁護士に適法な調査・資料提出の方法を相談してください。

まとめ｜複数不動産の財産分与は「物件別の分析」と「全体調整」が鍵

複数の不動産を有する相手との離婚では、まず各物件について、特有財産か共有財産か、基準時に存在したか、現在の適正な評価額はいくらか、ローンや担保をどう扱うかを整理します。そのうえで、預貯金、株式、保険、事業用財産などを含む夫婦財産全体を把握し、原則2分の1の寄与割合を踏まえて最終取得額を調整します。

分与方法には、現物取得と代償金、物件の振り分け、売却による換価、場合によっては共有物分割などがあります。どの方法が適切かは、居住や事業継続の必要性、資金調達、売却可能性、金融機関の承諾、登記、税務まで含めて判断しなければなりません。

複数の不動産が関係する離婚は、早期の資料整理と分与方法の設計が重要です。

P&M法律事務所へご相談ください。初回相談は無料です。

参考となる公的情報

• 裁判所「離婚と子どもをめぐる新しいルールについて」
  https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_kaisei/index.html
• 法務省「民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）」
  https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00357.html
• 国税庁 No.3114「離婚して土地建物などを渡したとき」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm
• 国税庁 No.4414「離婚して財産をもらったとき」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm