夫名義の高級住宅に離婚後も住み続けられる？財産分与と住宅ローンの注意点

「離婚した後も、子どもと一緒に今の家で暮らしたい。しかし、自宅は夫名義なので追い出されるのではないか」

高額な自宅がある夫婦の離婚では、このような不安は少なくありません。

結論からいうと、自宅が夫名義であっても、婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持されたものであれば、財産分与の対象になり得ます。夫が購入代金や住宅ローンを支払い、登記も夫単独名義になっているという理由だけで、妻の権利が否定されるわけではありません。

もっとも、財産分与の対象になることと、妻が離婚後も当然に住み続けられることは別の問題です。妻が自宅を取得するには、住宅の評価額、住宅ローンの残高、他の夫婦共有財産、代償金を支払う能力などを検討しなければなりません。夫名義のまま住み続ける場合にも、居住期間や費用負担、売却された場合の扱いを明確にする必要があります。

この記事では、妻が住み続けるための方法と、住宅ローンや税金の注意点を解説します。

夫名義の住宅でも財産分与の対象になり得る

名義ではなく住宅を取得した時期と資金が重要

財産分与は、夫婦が婚姻中に協力して取得・維持した財産を、離婚時に清算する制度です。財産分与の対象になるかどうかは、登記名義だけではなく、住宅を取得した時期や購入資金、ローン返済の原資などを踏まえて判断されます。

例えば、婚姻中に夫の給与を原資として住宅を購入し、妻が家事や育児を担って家庭を支えていた場合には、夫単独名義であっても、原則として夫婦の協力によって形成された財産と評価されます。妻に収入がなかった場合も、家事・育児などによる貢献が考慮されるため、財産分与を受けられないとは限りません。

婚姻前の住宅や相続資金で購入した住宅は扱いが異なる

夫が婚姻前から所有していた住宅や、夫が相続・贈与によって取得した資金だけで購入した住宅は、原則として夫の特有財産となり、清算的財産分与の対象にはなりません。

ただし、婚姻後に夫婦の収入から住宅ローンを返済した場合や、夫婦の資金で大規模な増改築をした場合などには、その返済や価値の増加に対する夫婦の貢献をどのように評価するかが問題になることがあります。

頭金に夫の婚前預金を使い、その後の住宅ローンを婚姻中の収入から返済したケースなどでは、住宅全体を単純に半分にするのではなく、夫の特有財産部分を控除して共有財産部分を算定する必要があります。

財産分与の対象でも妻が当然に住み続けられるわけではない

住宅が財産分与の対象になったとしても、妻が当然に住宅の所有権や終身の居住権を取得するわけではありません。

財産分与では、住宅だけを切り離して判断するのではなく、預貯金、保険、株式、退職金その他の財産と合わせて、夫婦全体の財産を清算します。住宅を妻が取得する場合、その評価額が妻の本来取得すべき金額を超えるのであれば、通常は、その差額を代償金として夫に支払うなどの調整が必要です。

また、現在妻が子どもと自宅に住んでいるという事実は、解決方法を検討するうえで重要な事情ですが、それだけで夫の所有権を排除できるわけではありません。子どもの監護者や親権者になったことから、当然に自宅の所有権や居住権が発生するものでもありません。

合意のないまま夫名義の住宅に住み続けると、離婚後に明渡しを求められる可能性があります。離婚条件を決める際には、「当面は住んでよい」という曖昧な約束ではなく、所有権または居住の根拠を明確にしておく必要があります。

妻が離婚後も住宅に住み続ける4つの方法

1　妻が住宅を取得し、夫へ代償金を支払う

最も安定した方法は、財産分与によって住宅の所有権を妻へ移転し、住宅の価値に応じて妻が夫へ代償金を支払う方法です。

例えば、住宅の時価が1億5000万円、住宅ローンの残高が5000万円で、住宅の実質的な価値を1億円と評価する場合を考えます。他に考慮すべき財産や特有財産がなく、夫婦の取得割合を2分の1とするなら、妻が住宅を取得する代わりに、夫へ5000万円を支払うという調整が考えられます。

実際には、預貯金や有価証券を夫に多く取得させて代償金を減らす方法や、代償金を分割払いとする方法もあります。ただし、高級住宅では代償金が多額になりやすく、妻の収入や手元資金だけでは取得が難しいことがあります。

分割払いにする場合は、支払期限、遅延した場合の扱い、担保の設定、所有権移転登記との先後関係まで定めておく必要があります。

2　妻が住宅を取得し、住宅ローンを借り換える

住宅ローンが残っている場合には、妻が自分名義で住宅ローンを借り換え、所有権を取得する方法があります。この方法であれば、所有者とローンの返済者を妻にそろえることができます。

ただし、夫婦間で「今後は妻がローンを支払う」と合意しただけでは、金融機関に対する債務者は変更されません。夫が債務者である限り、金融機関との関係では夫が返済義務を負います。債務者の変更、借換え、連帯保証の解除などには金融機関の審査と承諾が必要です。

妻の収入だけでは高額なローンの審査を通過できないこともあります。そのため、妻が自宅を取得したい場合は、早い段階で借換えの可能性を金融機関に確認する必要があります。

3　夫名義のまま妻に一定期間の居住を認める

所有権を夫名義のままとし、妻と子どもが一定期間住み続けることを合意する方法もあります。子どもが転校を避ける必要がある場合に、「末子が中学校を卒業するまで」など、一定の期限を設けて居住を認める方法が考えられます。

この方法を選ぶときは、少なくとも次の事項を具体的に定めておく必要があります。

• 居住できる期間と退去期限
• 無償使用とするか、賃料を支払うか
• 住宅ローンを誰が支払うか
• 固定資産税、管理費、修繕費、火災保険料の負担
• 夫が住宅を売却または担保設定できるか
• ローンが滞納された場合の対応
• 妻の再婚、転居、死亡などが生じた場合の扱い

夫が住宅ローンを滞納すれば、最終的に競売となり、妻と子どもが退去を求められる危険があります。また、夫が居住しなくなることや名義変更がローン契約との関係で問題となる可能性もあります。夫婦間の合意だけで進めず、金融機関との契約内容も確認しなければなりません。

4　住宅を売却し、残った代金を分ける

妻による取得も、夫名義のままの居住継続も難しい場合には、住宅を売却する方法があります。売却代金から住宅ローン、仲介手数料その他の売却費用を支払い、残額を財産分与として分けます。

売却見込額が住宅ローン残高を上回るアンダーローンであれば、比較的清算しやすいといえます。一方、売却見込額よりローン残高の方が多いオーバーローンの場合には、売却してもローンを完済できません。任意売却の可否や不足額の負担について金融機関と協議する必要があります。

住み続けたいという希望があっても、代償金やローン返済が生活を圧迫するのであれば、売却して新しい住居を確保した方が、離婚後の生活が安定する場合もあります。

子どもの生活や妻の生活保障はどこまで考慮されるか

財産分与には、夫婦の財産を清算する要素だけでなく、離婚後の生活を支える扶養的な要素もあります。

妻が長期間専業主婦であった、病気や障害によってすぐに就労することが難しい、高齢で十分な収入を得にくい、幼い子どもを監護しているなどの事情がある場合には、離婚後の住居を確保する必要性が考慮されることがあります。

子どもの受験や転校による負担も、一定期間の居住継続を協議する材料になります。

もっとも、扶養的財産分与は、相手方である夫に十分な資力があり、妻に生活保障の必要性がある場合に問題となる補充的なものです。子どもがいることや妻の収入が少ないことだけで、高額な住宅の所有権が当然に妻へ移転されるわけではありません。

高級住宅では評価額と住宅ローンの確認が重要

不動産会社の査定は複数取得する

高級住宅は、一般的な戸建てやマンションよりも取引事例が少なく、査定額に大きな差が生じることがあります。購入価格や固定資産税評価額が、そのまま現在の市場価格になるわけでもありません。

財産分与の交渉では、複数の不動産会社から査定を取得し、査定の根拠や実際の売却可能性を比較することが重要です。双方の査定額が大きく異なる場合には、不動産鑑定士による鑑定を検討することもあります。

ローン残高だけでなく抵当権と契約内容も確認する

住宅については、現在のローン残高、債務者・連帯債務者・保証人、抵当権の内容を確認します。住宅ローン以外の事業融資などを担保するため、住宅に抵当権が設定されていることもあります。

登記事項証明書、ローンの返済予定表、残高証明書などをそろえ、所有権移転や居住継続が契約上可能か確認します。

不動産の財産分与では税金にも注意する

土地や建物を財産分与として妻へ移転した場合、財産を渡した夫側に譲渡所得税が課されることがあります。税務上は、分与時の時価で不動産を譲渡したものとして譲渡所得を計算するのが原則です。

一方、適正な財産分与として妻が不動産を取得した場合、通常は妻に贈与税が課されません。ただし、夫婦の財産状況などに照らして分与額が過大である場合には、その過大部分に贈与税が課される可能性があります。

不動産取得税、登録免許税、登記費用の確認も必要です。また、譲渡所得に関する特例を利用できるかどうかは、所有期間、居住状況、所有権を移転する時期などによって異なります。高額な不動産を移転する前には、弁護士だけでなく税理士や司法書士とも連携し、手取り額と費用を確認することが大切です。

話合いで決まらない場合は家庭裁判所の手続を利用する

離婚前であれば、離婚調停の中で、妻が自宅を取得するのか、一定期間居住するのか、売却するのかを話し合うことができます。調停で合意できず離婚訴訟へ進む場合には、離婚請求に附帯して財産分与を求めます。

離婚後に財産分与が決まっていない場合には、家庭裁判所へ財産分与請求調停を申し立てることができます。調停が成立しなければ、原則として審判に移行し、裁判所が財産分与の方法を判断します。

2026年4月1日以後に離婚した場合、家庭裁判所へ財産分与を求められる期間は、離婚日の翌日から5年です。2026年4月1日より前に離婚した場合は、原則として従前の2年です。

自宅の売却が具体的に進められているなど、財産分与が決まる前に処分されるおそれがある場合には、仮差押えや処分禁止の仮処分を検討することもあります。ただし、保全手続には法的要件の疎明や担保が必要となり、特定の自宅について処分禁止の仮処分が容易に認められるとは限りません。売却の動きを把握した段階で、早めに弁護士へ相談することが重要です。

夫名義の住宅に住み続けたい方はP&M法律事務所へご相談ください

夫名義の高級住宅であっても、婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持された住宅であれば、財産分与の対象となる可能性があります。しかし、妻が実際に住み続けられるかどうかは、住宅の評価額、住宅ローン、代償金、妻の返済能力、他の財産、子どもの生活環境、夫の資力などによって異なります。

大切なのは、「住宅を取得できるか」だけでなく、「取得後も無理なく維持できるか」という視点です。高額な固定資産税、管理費、修繕費、将来の売却可能性まで含めて、離婚後の生活設計を検討する必要があります。

P&M法律事務所では、高額な自宅や住宅ローンを含む財産分与について、初回相談を無料で承っています。夫名義の自宅に住み続けたい方、売却と取得のどちらが有利か分からない方、夫が自宅を処分することに不安を感じている方は、お早めにご相談ください。